Comment ça marche
Comment la mensualité est calculée
Un prêt amortissable à taux fixe se rembourse par mensualités constantes. Le taux mensuel est le taux nominal divisé par 12. La mensualité vaut capital × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), où t est le taux mensuel et n le nombre de mensualités.
Chaque mois, les intérêts se calculent sur le capital restant dû. La mensualité les paie d'abord, le reste rembourse le capital. Au début du prêt, les intérêts pèsent donc lourd, puis leur part baisse.
Comme les banques, le simulateur arrondit la mensualité au centime et ajuste la dernière. Pour 200 000 € sur 20 ans à 3,30 %, il retrouve au centime l'exemple représentatif publié par la Société Générale : 1 139,47 € par mois hors assurance et 73 473,03 € d'intérêts.
Le coût total du crédit
Le coût total du crédit additionne les intérêts, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Les frais de notaire de l'achat n'en font pas partie. Le montant total dû est le capital emprunté plus ce coût.
Avec un remboursement anticipé, le simulateur affiche ce que vous payez vraiment : moins d'intérêts, plus les indemnités. Le TAEG, lui, reste celui de l'offre de prêt.
Avec les réglages par défaut (250 000 € sur 25 ans à 3,35 %, une assurance à 0,25 % et 4 000 € de frais), le crédit coûte 139 085 € : 119 461 € d'intérêts, 15 624 € d'assurance et 4 000 € de frais.
Assurance sur le capital initial ou sur le capital restant dû
Sur le capital initial, la cotisation est fixe. À 0,30 % par an, un prêt de 200 000 € coûte 50 € d'assurance par mois, pendant toute sa durée.
Sur le capital restant dû, la cotisation suit le capital : 50 € le premier mois, moins de 2 € par mois la dernière année. Sur 20 ans à 3,30 %, l'assurance coûte alors 6 679 € au lieu de 12 000 €. Les deux taux ne se comparent pas directement : comparez les offres sur le coût total de l'assurance ou sur leur TAEA.
Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment. Aucun questionnaire de santé ne peut vous être demandé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et si le prêt se termine avant vos 60 ans.
TAEG, TAEA et taux d'usure
Le TAEG (taux annuel effectif global) résume le coût du crédit en un taux annuel. Il compte les intérêts, l'assurance exigée par la banque, les frais de dossier, les frais de garantie et les frais de courtier (article R314-4 du Code de la consommation).
C'est un taux actuariel : le taux qui rend égaux le capital reçu et la valeur actuelle de toutes les sommes versées, un mois comptant pour un douzième d'année (annexe à l'article R314-3). Il suppose que le prêt va jusqu'à son terme, sans remboursement anticipé.
Le TAEA est la part du TAEG due à l'assurance : la différence entre le TAEG calculé avec et sans assurance (article R314-12). Avec les réglages par défaut, le TAEG est de 3,96 %, dont 0,40 % pour l'assurance.
Le taux d'usure est le TAEG maximal qu'un prêteur peut appliquer. La Banque de France le fixe chaque trimestre. Depuis le 1er juillet 2026, il est de 4,07 % pour un prêt à taux fixe de moins de 10 ans, de 4,57 % de 10 à moins de 20 ans et de 5,29 % pour 20 ans et plus (avis publié au Journal officiel du 28 juin 2026). Les seuils suivants s'appliquent au 1er octobre 2026. Le simulateur affiche la comparaison sans bloquer le calcul.
Remboursement anticipé et indemnités
Vous pouvez toujours rembourser tout ou partie de votre prêt avant son terme (article L313-47 du Code de la consommation). Le contrat peut seulement refuser un remboursement partiel égal ou inférieur à 10 % du montant emprunté, sauf s'il solde le prêt.
Si le contrat prévoit des indemnités, elles ne peuvent pas dépasser 6 mois d'intérêts sur la somme remboursée, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement (article R313-25). Tant que le taux du prêt reste sous 6 %, c'est toujours la limite des 6 mois d'intérêts qui s'applique.
Aucune indemnité n'est due si le remboursement fait suite à la vente du logement après une mutation professionnelle, un décès ou une cessation forcée d'activité, pour vous ou votre conjoint (article L313-48).
Exemple : sur 200 000 € empruntés à 3,30 % sur 20 ans, rembourser 30 000 € au bout de 8 ans coûte au plus 495 € d'indemnités. En gardant la mensualité, le prêt se termine 3 ans et 1 mois plus tôt et vous économisez 12 374 € d'intérêts. En gardant la durée, la mensualité passe de 1 139,47 € à 886,89 € et vous économisez 6 372 € d'intérêts.
Les limites du calcul
Le simulateur couvre les prêts amortissables à taux fixe et à mensualités constantes, sans différé. Il ne traite pas les prêts à taux variable, in fine, relais ou à paliers.
Les frais sont comptés au déblocage des fonds. La part de la caution rendue en fin de prêt n'est pas déduite. Des frais de tenue de compte imposés par la banque augmenteraient un peu le TAEG.
Avec une assurance sur le capital initial, la cotisation reste la même après un remboursement partiel. Certains contrats la recalculent : l'économie réelle est alors un peu plus forte.
Pour savoir combien vous pouvez emprunter, utilisez le simulateur de capacité d'emprunt de simulkit : il applique la règle des 35 % d'endettement.