Comment ça marche
Ce que contiennent les frais de notaire
Le nom est trompeur : l'essentiel va à l'État et aux collectivités. Pour un achat ancien de 300 000 € à Paris, 18 956 € de droits de mutation vont au département, à la commune et à l'État. Le notaire perçoit 2 794 € d'émoluments hors taxes, plus 559 € de TVA.
S'y ajoutent la contribution de sécurité immobilière, 0,1 % du prix, et les formalités et débours, estimés à 1 300 €. Au total, comptez 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf.
Les droits de mutation en 2026
Dans l'ancien, ils additionnent trois taxes : la taxe départementale, la taxe communale de 1,2 % et les frais d'assiette de l'État, égaux à 2,37 % de la taxe départementale.
La loi de finances pour 2025 permet aux départements de passer de 4,5 % à 5 % pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Au 1er juin 2026, 89 départements l'ont fait : les droits y atteignent 6,32 % du prix. Onze restent à 4,5 %, soit 5,81 % : Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe et Mayotte. L'Indre reste à 3,8 %, soit 5,09 %.
C'est la date de l'acte de vente qui compte, pas celle du compromis. Un taux voté après le 15 avril 2026 ne s'applique qu'à partir du 1er janvier 2027.
Primo-accédants : pas de hausse
La hausse à 5 % ne s'applique pas si vous achetez votre résidence principale sans avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédentes. Sur 300 000 €, vous payez 1 536 € de moins.
Posséder une résidence secondaire n'empêche pas d'être primo-accédant. À plusieurs en indivision, l'exonération joue sur la part de chaque acheteur qui remplit la condition. Mariés sous un régime de communauté, les deux époux doivent la remplir.
La Savoie va plus loin : 4 % au lieu de 5 % pour une première propriété, si vous vous engagez à en faire votre résidence principale pendant cinq ans.
Les émoluments du notaire
Le barème est le même partout en métropole : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà, plus 20 % de TVA. Pour 300 000 €, cela fait 2 794,25 € hors taxes, soit 3 353,10 € TTC. Ce tarif est fixé jusqu'au 29 février 2028.
Outre-mer, les émoluments sont majorés : 23 % en Guadeloupe, 24 % en Martinique, 20 % en Guyane, 36 % à La Réunion et à Mayotte. La TVA y est de 8,5 %, et il n'y en a pas en Guyane ni à Mayotte.
Formalités, débours et frais du prêt
Les formalités (état hypothécaire, urbanisme, cadastre, copies) et les débours avancés par le notaire sont estimés à 1 300 €. Le notaire demande une provision et régularise après la vente. Vous pouvez changer ce montant dans les réglages.
Les frais de garantie du prêt ne sont pas comptés. Une caution suit le tarif de l'organisme qui la délivre. Une hypothèque, ou l'hypothèque légale du prêteur de deniers, dépend de la part du prêt garantie et des accessoires que fixe la banque. Leur montant figure dans l'offre de prêt.
Le mobilier, une économie à manier avec prudence
Les meubles vendus avec le logement ne supportent pas les droits de mutation. Meubles, électroménager, cuisine amovible peuvent sortir du prix taxable s'ils figurent dans une liste annexée à l'acte, à leur valeur d'occasion. Ce qui est fixé au bâti, comme les placards intégrés, reste immobilier.
Les notaires conseillent de rester sous 5 % du prix. Au-delà, l'administration peut contester la valeur et réclamer les droits, avec intérêts de retard et majoration. Les émoluments du notaire restent calculés sur le prix total.
Les limites du calcul
Le simulateur applique le taux du département. Deux communes ont une taxe communale plus basse : Le Lamentin en Guadeloupe (0,7 %) et Tsingoni à Mayotte (0,5 %). Dans le Calvados, un abattement de 46 000 € profite aux communes classées France Ruralités Revitalisation : il est signalé, pas appliqué.
En Alsace-Moselle, la vente est publiée au livre foncier : la contribution de sécurité immobilière y est comptée par prudence. Les terrains à bâtir, les locaux professionnels et les ventes par lots d'immeubles loués suivent d'autres règles, non traitées ici.
En Guyane et à Mayotte, la TVA ne s'applique pas : une vente neuve n'y a donc pas droit au taux réduit et paie les droits de l'ancien. C'est notre lecture du texte, aucune source officielle ne le dit en toutes lettres : faites-la confirmer par le notaire.