Comment ça marche
Location nue : micro-foncier ou régime réel
Le micro-foncier s'applique quand les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an. Un abattement de 30 % remplace toutes les charges, et aucun déficit n'est possible.
Au régime réel, vous déduisez les charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, travaux d'entretien et d'amélioration. Si elles dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'à fin 2027). La part due aux intérêts d'emprunt se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux en plus de l'impôt sur le revenu.
Location meublée (LMNP) : micro-BIC ou régime réel
Le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes par an pour les revenus 2026 à 2028, avec un abattement de 50 % (au moins 305 €). Pour un meublé de tourisme non classé, c'est 15 000 € et 30 %.
Au régime réel, vous déduisez les charges et vous amortissez le logement (hors terrain), le mobilier et les travaux. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : ce qui dépasse le résultat se reporte sans limite de durée. Un déficit dû aux charges ne se reporte que sur les revenus de location meublée, pendant 10 ans.
Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les revenus de location meublée supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue.
À la revente
La plus-value est imposée à 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention (exonération d'impôt au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans) et une surtaxe au-delà de 50 000 €.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements du logement déduits en meublé au réel sont retranchés du prix d'achat : la plus-value est plus forte. Les résidences pour étudiants ou pour seniors et les EHPAD font exception.
Ce que le simulateur suppose
Votre taux marginal reste le même, ce logement est votre seule location, et la vacance est la même dans les quatre cas. Les seuils du micro sont vérifiés chaque année. La CSG déductible (6,8 points) réduit l'impôt de l'année suivante.
En meublé au réel, l'amortissement est linéaire : bâti sur 30 ans avec 15 % de terrain, mobilier sur 7 ans, travaux sur 15 ans. Les frais d'achat sont amortis avec le bâti. Ces durées sont des choix courants, pas des règles : adaptez-les.
À la revente, le crédit restant est remboursé avec des indemnités au plafond légal. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) n'est pas simulé.