Comment ça marche
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun
C'est un amortissement déduit de vos revenus fonciers, pas une réduction d'impôt comme le Pinel. La base est de 80 % du prix d'achat hors frais, le terrain étant réputé valoir 20 %. Dans l'ancien, le montant des travaux s'y ajoute.
Le taux dépend du niveau de loyer. Dans le neuf : 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. Dans l'ancien rénové : 3 %, 3,5 % et 4 %. L'amortissement est plafonné à 8 000 € par an et par foyer, tous logements Jeanbrun confondus. Ce plafond passe à 10 000 € ou 12 000 € quand au moins la moitié des loyers viennent de locations sociales ou très sociales.
Il concerne les appartements situés dans un immeuble collectif, partout en France, achetés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il a été créé par la loi de finances pour 2026 (article 31 du code général des impôts).
Les conditions à respecter
Le logement doit être loué nu pendant au moins 9 ans, comme résidence principale du locataire, dans les 12 mois qui suivent l'achèvement ou l'achat. Le locataire ne peut être ni un membre de votre foyer fiscal, ni un parent ou un allié jusqu'au 2e degré.
Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés. En loyer intermédiaire, le plafond 2026 est de 19,71 € par m² en zone A bis, 14,64 € en A, 11,80 € en B1 et 10,26 € en B2 et C, multiplié par un coefficient de 0,7 + 19 / surface (au plus 1,2). En social et très social, les plafonds sont fixés commune par commune.
Dans l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'achat et amener le logement en classe A ou B au DPE. Le foyer passe au régime réel des revenus fonciers : le micro-foncier n'est plus possible.
Déficit foncier et revente
L'amortissement peut créer un déficit foncier. Les loyers couvrent d'abord les intérêts d'emprunt ; la part du déficit qui vient des autres charges, amortissement compris, s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le reste se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
À la revente, les amortissements déduits viennent en diminution du prix d'achat : la plus-value imposable est plus élevée. Si vous vendez avant la fin des 9 ans, tous les amortissements sont réintégrés dans vos revenus de l'année, sauf invalidité, licenciement ou décès.
Ce que le simulateur suppose
Votre taux marginal reste le même pendant toute la durée, ce logement est votre seule location, et l'amortissement court sur des années pleines dès la première. La part d'amortissement au-delà du plafond annuel est considérée comme perdue. Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers sont de 17,2 %.
La comparaison au loyer du marché utilise le même prix, le même crédit et les mêmes charges, au régime réel. À la revente, le crédit restant est remboursé avec des indemnités au plafond légal, et la plus-value est calculée avec les forfaits de 7,5 % pour les frais et de 15 % pour les travaux quand ils sont plus favorables.
Aucun commentaire de l'administration fiscale (BOFiP) n'a encore été publié sur ce dispositif. Un projet de loi en discussion pourrait assouplir les règles de l'ancien (travaux à 20 %, maisons) : il n'est pas adopté à ce jour.