# Simulateur de prêt immobilier : mensualité, coût et TAEG

> Calculez la mensualité, le coût total et le TAEG de votre prêt immobilier, avec l'assurance, les frais, le tableau d'amortissement et un remboursement anticipé.

- Version interactive : https://simulkit.com/fr/pret-immobilier

Un prêt de 250 000 € sur 25 ans à 3,35 % coûte 1 231,54 € par mois hors assurance, et près de 119 500 € d'intérêts. Ce simulateur calcule la mensualité au centime, le coût total du crédit, le TAEG et le tableau d'amortissement, avec une assurance sur le capital initial ou sur le capital restant dû. Il chiffre aussi un remboursement anticipé : intérêts économisés, indemnités, nouvelle durée ou nouvelle mensualité.

## Paramètres

### Prêt

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Montant emprunté | `amount` | 250 000 € | de 1 000 € à 5 000 000 € | Le capital prêté par la banque, sans votre apport. |
| Taux nominal | `rate` | 3,35 % | de 0,00 % à 10,00 % | Le taux d'intérêt annuel du prêt, hors assurance et hors frais. En août 2026, il était en moyenne de 3,27 % sur 20 ans et de 3,35 % sur 25 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA). |
| Durée | `years` | 25 ans | de 1 an à 30 ans | La durée totale du prêt. En août 2026, les prêts immobiliers duraient en moyenne 21 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA). |

### Assurance emprunteur

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Taux de l'assurance | `insuranceRate` | 0,25 % | de 0,00 % à 2,00 % | Le coût annuel de l'assurance emprunteur, en pourcentage du capital. Il figure dans la fiche standardisée d'information que la banque ou l'assureur doit vous remettre. À deux emprunteurs, additionnez les cotisations : deux assurés à 100 % à 0,20 % font 0,40 %. |
| Assurance calculée sur | `insuranceBasis` | Capital initial | `initial` Capital initial, `remaining` Capital restant dû | Sur le capital initial, la cotisation est la même chaque mois. Sur le capital restant dû, elle baisse à mesure que vous remboursez : le simulateur la recalcule chaque mois. |

### Frais

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Frais de dossier | `applicationFee` | 1 000 € | de 0 € à 50 000 € | Les frais facturés par la banque pour mettre en place le prêt : de 300 € à 2 000 € dans les exemples publiés par trois grandes banques. Ajoutez-y les frais de courtier s'il y en a. Ils entrent dans le TAEG. |
| Frais de garantie | `guaranteeFee` | 3 000 € | de 0 € à 100 000 € | Le coût de la caution (Crédit Logement par exemple) ou de l'hypothèque, payé au départ : 2 750 € pour 200 000 € et 1 500 € pour 100 000 € dans deux exemples publiés par des banques. Une partie de la caution est rendue en fin de prêt (environ 70 % de la participation au fonds de garantie selon Crédit Logement) : le simulateur ne la déduit pas. |

### Remboursement anticipé

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Montant remboursé par anticipation | `prepaymentAmount` | 0 € | de 0 € à 5 000 000 € | La somme versée en plus des mensualités. Laissez 0 € pour ne pas en simuler. Au-delà du capital restant dû, le prêt est soldé. |
| Remboursement au bout de | `prepaymentYear` | 10 ans | de 1 an à 29 ans | Le remboursement a lieu à la fin de cette année du prêt, juste après sa dernière mensualité : après la 120e mensualité pour 10 ans. |
| Ensuite, réduire | `prepaymentMode` | La durée | `duration` La durée, `payment` La mensualité | Garder la mensualité raccourcit le prêt et fait économiser le plus d'intérêts. Garder la date de fin fait baisser la mensualité. |
| Indemnités de remboursement anticipé | `prepaymentPenalty` | true | `true`, `false` | Activé, le simulateur applique le maximum légal : 6 mois d'intérêts sur la somme remboursée, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Désactivez-le si votre contrat n'en prévoit pas, ou si vous vendez le logement après une mutation, un décès ou une cessation forcée d'activité : la loi les supprime alors. |

## Résultats avec les paramètres par défaut

- Mensualité avec assurance : 1 284 €/mois
- Mensualité hors assurance : 1 232 €/mois
- TAEG : 3,96 %
- Coût total du crédit : 139 085 €
- Intérêts : 119 461 €
- Assurance : 15 624 €
- Gain net du remboursement anticipé : –
- Nombre de mensualités : 300

## Comment la mensualité est calculée

Un prêt amortissable à taux fixe se rembourse par mensualités constantes. Le taux mensuel est le taux nominal divisé par 12. La mensualité vaut capital × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), où t est le taux mensuel et n le nombre de mensualités.

Chaque mois, les intérêts se calculent sur le capital restant dû. La mensualité les paie d'abord, le reste rembourse le capital. Au début du prêt, les intérêts pèsent donc lourd, puis leur part baisse.

Comme les banques, le simulateur arrondit la mensualité au centime et ajuste la dernière. Pour 200 000 € sur 20 ans à 3,30 %, il retrouve au centime l'exemple représentatif publié par la Société Générale : 1 139,47 € par mois hors assurance et 73 473,03 € d'intérêts.

## Le coût total du crédit

Le coût total du crédit additionne les intérêts, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Les frais de notaire de l'achat n'en font pas partie. Le montant total dû est le capital emprunté plus ce coût.

Avec un remboursement anticipé, le simulateur affiche ce que vous payez vraiment : moins d'intérêts, plus les indemnités. Le TAEG, lui, reste celui de l'offre de prêt.

Avec les réglages par défaut (250 000 € sur 25 ans à 3,35 %, une assurance à 0,25 % et 4 000 € de frais), le crédit coûte 139 085 € : 119 461 € d'intérêts, 15 624 € d'assurance et 4 000 € de frais.

## Assurance sur le capital initial ou sur le capital restant dû

Sur le capital initial, la cotisation est fixe. À 0,30 % par an, un prêt de 200 000 € coûte 50 € d'assurance par mois, pendant toute sa durée.

Sur le capital restant dû, la cotisation suit le capital : 50 € le premier mois, moins de 2 € par mois la dernière année. Sur 20 ans à 3,30 %, l'assurance coûte alors 6 679 € au lieu de 12 000 €. Les deux taux ne se comparent pas directement : comparez les offres sur le coût total de l'assurance ou sur leur TAEA.

Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment. Aucun questionnaire de santé ne peut vous être demandé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et si le prêt se termine avant vos 60 ans.

## TAEG, TAEA et taux d'usure

Le TAEG (taux annuel effectif global) résume le coût du crédit en un taux annuel. Il compte les intérêts, l'assurance exigée par la banque, les frais de dossier, les frais de garantie et les frais de courtier (article R314-4 du Code de la consommation).

C'est un taux actuariel : le taux qui rend égaux le capital reçu et la valeur actuelle de toutes les sommes versées, un mois comptant pour un douzième d'année (annexe à l'article R314-3). Il suppose que le prêt va jusqu'à son terme, sans remboursement anticipé.

Le TAEA est la part du TAEG due à l'assurance : la différence entre le TAEG calculé avec et sans assurance (article R314-12). Avec les réglages par défaut, le TAEG est de 3,96 %, dont 0,40 % pour l'assurance.

Le taux d'usure est le TAEG maximal qu'un prêteur peut appliquer. La Banque de France le fixe chaque trimestre. Depuis le 1er juillet 2026, il est de 4,07 % pour un prêt à taux fixe de moins de 10 ans, de 4,57 % de 10 à moins de 20 ans et de 5,29 % pour 20 ans et plus (avis publié au Journal officiel du 28 juin 2026). Les seuils suivants s'appliquent au 1er octobre 2026. Le simulateur affiche la comparaison sans bloquer le calcul.

## Remboursement anticipé et indemnités

Vous pouvez toujours rembourser tout ou partie de votre prêt avant son terme (article L313-47 du Code de la consommation). Le contrat peut seulement refuser un remboursement partiel égal ou inférieur à 10 % du montant emprunté, sauf s'il solde le prêt.

Si le contrat prévoit des indemnités, elles ne peuvent pas dépasser 6 mois d'intérêts sur la somme remboursée, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement (article R313-25). Tant que le taux du prêt reste sous 6 %, c'est toujours la limite des 6 mois d'intérêts qui s'applique.

Aucune indemnité n'est due si le remboursement fait suite à la vente du logement après une mutation professionnelle, un décès ou une cessation forcée d'activité, pour vous ou votre conjoint (article L313-48).

Exemple : sur 200 000 € empruntés à 3,30 % sur 20 ans, rembourser 30 000 € au bout de 8 ans coûte au plus 495 € d'indemnités. En gardant la mensualité, le prêt se termine 3 ans et 1 mois plus tôt et vous économisez 12 374 € d'intérêts. En gardant la durée, la mensualité passe de 1 139,47 € à 886,89 € et vous économisez 6 372 € d'intérêts.

## Les limites du calcul

Le simulateur couvre les prêts amortissables à taux fixe et à mensualités constantes, sans différé. Il ne traite pas les prêts à taux variable, in fine, relais ou à paliers.

Les frais sont comptés au déblocage des fonds. La part de la caution rendue en fin de prêt n'est pas déduite. Des frais de tenue de compte imposés par la banque augmenteraient un peu le TAEG.

Avec une assurance sur le capital initial, la cotisation reste la même après un remboursement partiel. Certains contrats la recalculent : l'économie réelle est alors un peu plus forte.

Pour savoir combien vous pouvez emprunter, utilisez le simulateur de capacité d'emprunt de simulkit : il applique la règle des 35 % d'endettement.

## Questions fréquentes

### Comment calculer la mensualité d'un prêt immobilier ?

Divisez le taux nominal par 12 pour obtenir le taux mensuel t, puis appliquez : mensualité = capital × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), n étant le nombre de mensualités. Pour 200 000 € sur 20 ans à 3,30 %, t vaut 0,275 % et n vaut 240 : la mensualité est de 1 139,47 € hors assurance.

### Quelle différence entre le taux nominal et le TAEG ?

Le taux nominal sert à calculer les intérêts. Le TAEG y ajoute l'assurance, les frais de dossier et de garantie, et s'exprime en taux actuariel annuel. C'est lui qu'il faut comparer entre deux offres, et c'est lui que plafonne le taux d'usure.

### Vaut-il mieux une assurance sur le capital initial ou sur le capital restant dû ?

À taux égal, le capital restant dû coûte bien moins cher : 6 679 € au lieu de 12 000 € pour 200 000 € sur 20 ans à 0,30 %. Mais les taux proposés ne sont pas les mêmes selon la base. Comparez le coût total de l'assurance ou le TAEA indiqué dans chaque offre.

### Combien coûtent les indemnités de remboursement anticipé ?

Au plus 6 mois d'intérêts sur la somme remboursée, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Pour 40 000 € remboursés sur un prêt à 4 %, c'est au plus 40 000 × 4 % × 6/12 = 800 €. Votre contrat peut prévoir moins, ou rien.

### Faut-il réduire la durée ou la mensualité après un remboursement anticipé ?

Réduire la durée fait économiser le plus d'intérêts : près de deux fois plus dans l'exemple de 30 000 € remboursés au bout de 8 ans. Réduire la mensualité allège votre budget chaque mois. Comparez les deux options dans deux scénarios.

### Quel est le taux d'usure d'un prêt immobilier en 2026 ?

Depuis le 1er juillet 2026 : 4,07 % pour un prêt à taux fixe de moins de 10 ans, 4,57 % de 10 à moins de 20 ans et 5,29 % pour 20 ans et plus. La Banque de France les révise chaque trimestre. Les suivants s'appliquent au 1er octobre 2026.

### Mes chiffres sont-ils envoyés quelque part ?

Non. Les calculs se font dans votre navigateur. Rien n'est envoyé tant que vous ne cliquez pas sur Enregistrer ou Partager.

## L'ouvrir avec vos propres chiffres

Chaque paramètre peut être passé dans l'URL, avec les clés ci-dessus. Par exemple :

https://simulkit.com/fr/pret-immobilier?amount=200000&rate=3.27&years=20&prepaymentAmount=30000&prepaymentYear=8