# Plus-value immobilière : calcul de l'impôt en 2026

> Calculez l'impôt sur la plus-value d'une vente immobilière en 2026 : abattements pour durée de détention, 19 % + 17,2 %, surtaxe et amortissements LMNP.

- Version interactive : https://simulkit.com/fr/plus-value-immobiliere

Revendre une résidence secondaire ou un logement loué avec un gain coûte 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, moins des abattements qui augmentent avec les années. Ce simulateur applique les règles de 2026 : forfaits de 7,5 % et de 15 %, abattements pour durée de détention, surtaxe au-delà de 50 000 € et amortissements de location meublée réintégrés.

## Paramètres

### Le bien

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Le bien vendu est | `usage` | Résidence secondaire | `main` Résidence principale, `second` Résidence secondaire, `rental` Logement loué | La vente de votre résidence principale est exonérée, quel que soit le gain. Celle d'une résidence secondaire ou d'un logement loué est imposée. |
| Durée de détention | `holdingYears` | 10 ans | de 0 an à 60 ans | Les années pleines entre l'acte d'achat et l'acte de vente : 12 ans et 8 mois comptent pour 12 ans. Pour une donation, comptez depuis l'acte. Pour une succession, depuis le décès. |
| Amortissements déduits (location meublée) | `depreciation` | 0 € | de 0 € à 20 000 000 € | Pour un logement loué meublé au régime réel : le total des amortissements du logement déduits de vos loyers, sans le mobilier ni les travaux. Ils s'ajoutent à la plus-value depuis le 15 février 2025. Laissez 0 au micro-BIC ou pour une résidence étudiante, seniors ou un EHPAD. |

### L'acquisition

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Vous avez eu le bien par | `acquisition` | Achat | `purchase` Achat, `gift` Donation ou succession | Pour une donation ou une succession, le prix d'achat est la valeur déclarée dans l'acte, et le forfait de 7,5 % de frais d'achat ne s'applique pas. |
| Prix d'achat | `purchasePrice` | 200 000 € | de 0 € à 50 000 000 € | Le prix inscrit dans l'acte, hors frais. Pour une donation ou une succession : la valeur retenue pour les droits, après l'abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt s'il a joué. |
| Frais d'achat réels | `acquisitionFees` | 0 € | de 0 € à 5 000 000 € | Frais de notaire, droits de mutation et commission d'agence payée par l'acheteur. Laissez 0 pour le forfait de 7,5 % du prix : le simulateur retient le plus favorable des deux. Pour une donation ou une succession : les droits et frais d'acte payés. |
| Travaux réels | `works` | 0 € | de 0 € à 20 000 000 € | Construction, agrandissement ou amélioration facturés par une entreprise et jamais déduits de vos revenus. L'entretien et les matériaux achetés vous-même ne comptent pas. Après 5 ans, un forfait de 15 % du prix d'achat s'applique sans facture : le simulateur retient le plus favorable. |

### La vente

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Prix de vente | `salePrice` | 300 000 € | de 0 € à 50 000 000 € | Le prix inscrit dans l'acte de vente. |
| Frais de vente | `saleFees` | 0 € | de 0 € à 5 000 000 € | Frais payés par le vendeur, sur justificatifs : commission d'agence à sa charge, diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque. Pas les pénalités de remboursement anticipé du prêt. |
| Nombre de vendeurs | `sellers` | 1 | de 1 à 10 | Un couple marié ou pacsé, des héritiers en indivision : la surtaxe et le seuil de 15 000 € s'apprécient sur la part de chacun. Le simulateur suppose des parts égales. |

## Résultats avec les paramètres par défaut

- Impôt total : 15 995 €
- Plus-value brute : 55 000 €
- Impôt sur le revenu : 7 315 €
- Prélèvements sociaux : 8 680 €
- Surtaxe : 0 €
- Taux effectif sur la plus-value : 29,1 %
- Net vendeur après impôts : 284 005 €

## Comment la plus-value est calculée

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, tous deux corrigés. Du prix de vente, on retire les frais payés par le vendeur sur justificatifs : commission d'agence à sa charge, diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque.

Au prix d'achat, on ajoute les frais d'achat (notaire, droits, commission payée par l'acheteur) ou un forfait de 7,5 % du prix. On ajoute aussi les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration facturés par une entreprise, ou un forfait de 15 % du prix si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Ce forfait ne demande aucun justificatif. Le simulateur retient toujours le plus favorable du réel et du forfait.

Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d'achat est la valeur déclarée dans l'acte. Les frais retenus sont les droits et frais d'acte réellement payés : le forfait de 7,5 % ne s'applique pas, celui de 15 % oui.

## Les abattements pour durée de détention

La durée se compte en années pleines, de l'acte d'achat à l'acte de vente. Rien n'est abattu les 5 premières années. Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % la 22e : après 22 ans, il n'y a plus d'impôt.

Pour les prélèvements sociaux, le rythme est plus lent : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an. L'exonération totale n'arrive qu'après 30 ans. Après 15 ans, par exemple, l'abattement atteint 60 % pour l'impôt mais 16,5 % pour les prélèvements sociaux.

## Les taux en 2026

La plus-value imposable après abattement est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu. La base des prélèvements sociaux, plus large, est taxée à 17,2 % : 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité.

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté les prélèvements sociaux sur la plupart des revenus du capital à 18,6 %. Les plus-values immobilières en sont exclues : elles restent à 17,2 % (article L. 136-8 du code de la sécurité sociale).

Le notaire calcule l'impôt et le paie sur le prix de vente, dans le mois de la vente. Vous reportez ensuite la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus (case 3VZ). Elle n'est pas taxée une seconde fois, mais elle compte dans votre revenu fiscal de référence, ce qui peut jouer sur des aides ou sur la contribution sur les hauts revenus.

## La surtaxe au-delà de 50 000 €

Quand la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, après abattement, dépasse 50 000 €, une surtaxe s'ajoute. Elle porte sur toute la plus-value, dès le premier euro : 2 % jusqu'à 100 000 €, 3 % jusqu'à 150 000 €, 4 % jusqu'à 200 000 €, 5 % jusqu'à 250 000 € et 6 % au-delà.

Un lissage adoucit le passage de chaque palier. Entre 50 000 et 60 000 €, la surtaxe vaut 2 % de la plus-value moins (60 000 € − plus-value) ÷ 20. Pour 54 000 €, cela fait 1 080 − 300 = 780 €.

Le seuil s'apprécie par vendeur. Les époux, les partenaires de pacs et les héritiers en indivision le comparent chacun à leur part. Un couple qui réalise 90 000 € de plus-value imposable, soit 45 000 € chacun, ne paie pas de surtaxe.

## Location meublée : les amortissements s'ajoutent à la plus-value

Depuis le 15 février 2025, les amortissements du logement déduits de vos loyers en location meublée au régime réel (LMNP) viennent en moins du prix d'achat. La plus-value augmente d'autant. La règle vise tous les amortissements déduits depuis l'achat, même avant 2025. Les forfaits de 7,5 % et de 15 % restent calculés sur le prix d'achat d'origine.

Le mobilier et les travaux amortis ne sont pas concernés. Les logements en résidence étudiante, en résidence seniors ou en EHPAD sont exclus de la règle. Au micro-BIC, rien n'est amorti, donc rien ne s'ajoute. Depuis 2026, la même règle vise les amortissements du statut du bailleur privé, en location nue.

En location meublée professionnelle (LMP), c'est le régime des plus-values professionnelles qui s'applique : ce simulateur ne le calcule pas.

## Les cas d'exonération

La vente de la résidence principale est exonérée, quel que soit le gain, avec ses dépendances vendues en même temps (cave, garage). Le logement doit être votre résidence principale le jour de la vente. Si vous l'avez quitté pour le vendre, la vente doit se faire dans un délai normal, en principe un an au plus, sans le louer entre-temps.

Sont aussi exonérées les ventes de 15 000 € ou moins, seuil apprécié par vendeur, et celles des biens détenus depuis 30 ans ou plus. Le simulateur calcule ces trois cas.

D'autres exonérations existent, sous conditions, que le simulateur ne calcule pas. La première vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis 4 ans et que vous réinvestissez le prix dans votre résidence principale sous 24 mois : l'exonération est proportionnelle à la somme réinvestie.

Les retraités et les titulaires d'une carte d'invalidité aux revenus modestes, non soumis à l'IFI. La vente de l'ancienne résidence principale dans les 2 ans suivant l'entrée en maison de retraite, sous condition de revenus. Les ventes à un organisme de logement social, jusqu'à fin 2027, et les expropriations suivies d'un remploi.

## Les pièges fréquents

Les travaux réels doivent être facturés par une entreprise. Les matériaux achetés pour faire les travaux vous-même ne comptent pas, ni l'entretien, ni les travaux déjà déduits de vos revenus fonciers. Gardez les factures : l'administration peut les demander. Sans facture, après 5 ans, le forfait de 15 % reste possible, même si des travaux ont été déduits des loyers.

On ne cumule pas le forfait et le réel pour un même poste. On peut en revanche prendre le forfait pour les travaux et les frais réels pour l'achat, ou l'inverse.

Les intérêts d'emprunt et les pénalités de remboursement anticipé ne se déduisent pas. Pour un bien hérité, une valeur sous-estimée dans la déclaration de succession gonfle la plus-value à la revente.

La durée se compte de date à date. Signer la vente quelques jours après l'anniversaire de l'achat plutôt qu'avant peut faire gagner une année d'abattement.

## Les limites de ce simulateur

Il vise les particuliers résidents fiscaux en France qui vendent un bien bâti, seuls ou à parts égales. Il ne traite pas les terrains à bâtir, les parts de SCI, les non-résidents, l'usufruit et la nue-propriété, ni l'abattement exceptionnel de 60 à 85 % réservé aux ventes à un acheteur qui démolit pour construire des logements.

Les montants sont arrondis à l'euro, alors que le notaire arrondit chaque ligne de sa déclaration : un écart d'un ou deux euros est normal. Pour une vente, seul le calcul du notaire fait foi.

## Questions fréquentes

### Combien d'impôt paie-t-on sur la vente d'une résidence secondaire ?

Cela dépend du gain et de la durée de détention. Exemple : un bien acheté 200 000 € il y a 10 ans et revendu 300 000 €. Avec les forfaits de 7,5 % et de 15 %, la plus-value brute est de 55 000 €. Après des abattements de 30 % et de 8,25 %, l'impôt est de 7 315 € et les prélèvements sociaux de 8 680 €, soit 15 995 € au total.

### Au bout de combien d'années la plus-value n'est-elle plus imposée ?

Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base qui diminue de 9 points par an.

### Les prélèvements sociaux passent-ils à 18,6 % en 2026 ?

Pas pour les plus-values immobilières. La hausse de la CSG votée pour 2026 les exclut : elles restent taxées à 17,2 %, comme le prévoit le formulaire de déclaration utilisé par les notaires en 2026.

### Peut-on déduire des travaux sans facture ?

Non : les travaux réels doivent être facturés par une entreprise. Mais si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez retenir un forfait de 15 % du prix d'achat sans aucun justificatif. Il est souvent plus avantageux que les factures.

### Qui paie l'impôt sur la plus-value, et quand ?

Le notaire. Il calcule l'impôt, les prélèvements sociaux et la surtaxe, puis les paie sur le prix de vente, dans le mois qui suit la vente. Vous recevez le prix net de ces sommes. Vous reportez ensuite la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus, sans payer d'impôt en plus.

### LMNP : les amortissements augmentent-ils vraiment la plus-value ?

Oui, pour les ventes depuis le 15 février 2025, y compris pour les amortissements déduits avant cette date. Exemple : un logement acheté 250 000 € et revendu 290 000 € avant 5 ans. Sans amortissement, la plus-value est de 21 250 €. Avec 20 000 € d'amortissements déduits, elle passe à 41 250 €, et l'impôt de 7 693 € à 14 933 €. Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD sont exclus.

### Mes chiffres sont-ils envoyés quelque part ?

Non. Les calculs se font dans votre navigateur. Rien n'est envoyé tant que vous ne cliquez pas sur Enregistrer ou Partager.

## L'ouvrir avec vos propres chiffres

Chaque paramètre peut être passé dans l'URL, avec les clés ci-dessus. Par exemple :

https://simulkit.com/fr/plus-value-immobiliere?purchasePrice=250000&salePrice=400000&holdingYears=12