# Louer ou acheter ? Simulateur gratuit et détaillé

> Faut-il louer ou acheter sa résidence principale ? Comparez le patrimoine obtenu dans les deux cas, le point mort et le loyer d'équilibre. Gratuit, sans inscription.

- Version interactive : https://simulkit.com/fr/louer-ou-acheter
- Autres langues : [English](https://simulkit.com/en/rent-or-buy.md)

Acheter sa résidence principale n'est pas toujours plus rentable que louer. Ce simulateur compare votre patrimoine dans les deux cas, année après année : crédit, frais, entretien, et ce que rapporterait votre épargne si vous restiez locataire.

## Paramètres

### Horizon

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Durée avant revente | `years` | 10 ans | de 1 an à 40 ans | Nombre d'années pendant lesquelles vous gardez le bien avant de le revendre. C'est l'horizon de la comparaison. |

### Achat

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Prix du bien | `price` | 300 000 € | de 10 000 € à 20 000 000 € | Prix d'achat, hors frais de notaire. |
| Apport personnel | `downPayment` | 60 000 € | de 0 € à 20 000 000 € | Somme que vous mettez à l'achat. Elle paie d'abord les frais de notaire. Le locataire place la même somme. |
| Frais de notaire | `purchaseFeesRate` | 7,5 % | de 0,0 % à 20,0 % | En pourcentage du prix : environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. |

### Crédit

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Taux du crédit | `loanRate` | 3,30 % | de 0,00 % à 15,00 % | Taux nominal annuel, hors assurance. |
| Durée du crédit | `loanYears` | 25 ans | de 1 an à 40 ans | En France, 25 ans au maximum (27 ans dans le neuf). |
| Assurance emprunteur | `insuranceRate` | 0,25 % | de 0,00 % à 2,00 % | Coût annuel, en pourcentage du capital emprunté. |

### Coûts du propriétaire

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Taxe foncière | `propertyTax` | 1 400 €/an | de 0 € à 200 000 € | Montant annuel. Il augmente chaque année avec l'inflation des charges. |
| Charges de copropriété | `ownerFees` | 100 €/mois | de 0 € à 20 000 € | Part des charges qu'un locataire ne paierait pas, par mois. Mettez 0 pour une maison. |
| Entretien et travaux | `maintenanceRate` | 1,0 % | de 0,0 % à 5,0 % | Budget annuel, en pourcentage de la valeur du bien. 1 % est une hypothèse courante. |

### Location

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Loyer mensuel | `rent` | 1 100 €/mois | de 0 € à 100 000 € | Loyer hors charges d'un logement équivalent. |
| Hausse annuelle du loyer | `rentIncreaseRate` | 1,5 % | de 0,0 % à 10,0 % | Évolution moyenne du loyer chaque année. |

### Marché et placements

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Revalorisation du bien | `appreciationRate` | 1,5 % | de -10,0 % à 15,0 % | Évolution annuelle moyenne du prix du bien. Elle peut être négative. |
| Rendement de l'épargne | `investmentReturn` | 4,0 % | de -5,0 % à 15,0 % | Rendement annuel moyen des placements, avant impôts. |
| Fiscalité des gains | `investmentTaxRate` | 30 % | de 0 % à 60 % | Impôt sur les gains de placement, payé à la fin. Par exemple la flat tax. |
| Inflation des charges | `costInflationRate` | 2,0 % | de 0,0 % à 10,0 % | Hausse annuelle de la taxe foncière et des charges de copropriété. |
| Frais de revente | `sellingFeesRate` | 4,0 % | de 0,0 % à 15,0 % | Frais d'agence et de diagnostics à la revente, en pourcentage du prix de vente. |

## Résultats avec les paramètres par défaut

- Avantage à l'achat : -21 577 €
- Patrimoine si achat : 151 829 €
- Patrimoine si location : 173 407 €
- Point mort : 20 ans
- Loyer d'équilibre : 1 246 €/mois
- Mensualité : 1 341 €/mois
- Coût total du crédit : 139 751 €

## Comment le calcul fonctionne

L'acheteur et le locataire partent avec la même somme. L'acheteur l'utilise comme apport. Le locataire la place.

Chaque mois, celui qui dépense le moins investit la différence, au même rendement. L'acheteur paie sa mensualité, l'assurance, la taxe foncière, les charges et l'entretien. Le locataire paie son loyer.

À la fin de la période, l'acheteur revend le bien, paie les frais de revente et rembourse le capital restant dû. Les gains de placement sont imposés. Le patrimoine le plus élevé désigne le meilleur choix.

## Les hypothèses qui comptent le plus

La durée de détention vient en premier. Les frais d'achat et de revente pèsent lourd sur une courte période : en dessous de 5 à 7 ans, la location l'emporte souvent.

Viennent ensuite le rapport entre prix et loyer, la revalorisation du bien et le rendement de l'épargne. Si vos placements rapportent plus que la hausse du prix de l'immobilier, le locataire est avantagé.

Créez plusieurs scénarios, par exemple une hypothèse prudente et une optimiste, puis comparez-les côte à côte.

## Point mort et loyer d'équilibre

Le point mort est la durée de détention à partir de laquelle acheter devient plus avantageux que louer.

Le loyer d'équilibre est le loyer de départ pour lequel les deux options se valent sur la durée choisie. Si votre loyer est plus élevé, acheter est plus intéressant.

## Questions fréquentes

### Au bout de combien d'années acheter devient-il rentable ?

Cela dépend surtout des frais d'achat, du rapport entre loyer et prix et de la revalorisation du bien. Avec des frais de notaire de 7 à 8 % dans l'ancien, il faut souvent entre 5 et 10 ans. Le simulateur calcule ce point mort avec vos propres chiffres.

### Pourquoi le locataire place-t-il son apport ?

Pour comparer à situation égale. L'argent qui sert d'apport à l'acheteur resterait disponible pour le locataire. Ignorer ce placement avantagerait l'achat à tort.

### La plus-value à la revente est-elle imposée ?

En France, la plus-value sur la résidence principale est exonérée. Le simulateur n'applique donc aucun impôt sur la revente du bien, seulement sur les gains des placements.

### Les résultats sont-ils fiables ?

Ce sont des projections : elles dépendent entièrement des hypothèses de revalorisation, de rendement et d'inflation. Testez plusieurs scénarios pour mesurer la sensibilité du résultat, et faites-vous conseiller avant une décision importante.

### Mes chiffres sont-ils envoyés quelque part ?

Non. Les calculs se font dans votre navigateur. Rien n'est envoyé tant que vous ne cliquez pas sur Enregistrer ou Partager.

## L'ouvrir avec vos propres chiffres

Chaque paramètre peut être passé dans l'URL, avec les clés ci-dessus. Par exemple :

https://simulkit.com/fr/louer-ou-acheter?price=375000&downPayment=75000