# Location nue ou meublée (LMNP) : simulateur fiscal 2026

> Comparez location nue et meublée, micro ou réel : impôt, prélèvements sociaux, amortissement LMNP, déficit foncier et revente, avec les règles 2026.

- Version interactive : https://simulkit.com/fr/location-nue-ou-meublee

Location nue ou meublée, micro ou réel : le même logement peut être loué de quatre façons, avec quatre impositions très différentes. Ce simulateur les compare sur toute la durée de détention, crédit, charges, impôts et revente compris, avec les règles de 2026.

## Paramètres

### Le logement

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Prix d'achat | `price` | 200 000 € | de 10 000 € à 5 000 000 € | Hors frais de notaire. |
| Frais d'acquisition | `feesRate` | 7,5 % | de 0,0 % à 15,0 % | Frais de notaire et d'achat, en % du prix : 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. |
| Travaux à l'achat | `works` | 0 € | de 0 € à 2 000 000 € | En location nue au réel, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déduits l'année du paiement. En meublé au réel, ils sont amortis. |
| Mobilier | `furniture` | 5 000 € | de 0 € à 200 000 € | Pour les deux options meublées : literie, électroménager, vaisselle... la liste minimale est fixée par décret. |

### Les loyers

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Loyer en location nue | `unfurnishedRent` | 800 €/mois | de 0 € à 20 000 € | Hors charges, par mois. |
| Loyer en meublé | `furnishedRent` | 900 €/mois | de 0 € à 20 000 € | Hors charges, par mois. Un meublé se loue en général 10 à 20 % plus cher. |
| Vacance locative | `vacancyMonths` | 0,5 mois | de 0,0 mois à 6,0 mois | Mois sans locataire par an, en moyenne, pour toutes les options. |
| Hausse annuelle des loyers | `rentIndexation` | 1,5 % | de 0,0 % à 10,0 % | Révision annuelle selon l'IRL. |

### Les charges

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Taxe foncière | `propertyTax` | 1 000 €/an | de 0 € à 50 000 € | Montant annuel, hors taxe d'ordures ménagères refacturée au locataire. |
| Charges de copropriété | `condoFees` | 600 €/an | de 0 € à 50 000 € | La part non récupérable sur le locataire, par an. |
| CFE (meublé) | `cfe` | 300 €/an | de 0 € à 10 000 € | Cotisation foncière des entreprises, due en location meublée. Elle dépend de la commune ; pas due sous 5 000 € de recettes. |
| Comptabilité (meublé au réel) | `accountingFees` | 400 €/an | de 0 € à 10 000 € | Le régime réel du meublé demande une liasse fiscale : comptez quelques centaines d'euros par an. |
| Assurance propriétaire | `landlordInsurance` | 150 €/an | de 0 € à 5 000 € | Assurance propriétaire non occupant (PNO), par an. |
| Entretien | `maintenance` | 400 €/an | de 0 € à 50 000 € | Entretien et petites réparations, par an. |
| Gestion locative | `managementRate` | 0,0 % | de 0,0 % à 15,0 % | Frais d'agence ou de gestion, en % des loyers encaissés. |
| Hausse annuelle des charges | `costInflation` | 2,0 % | de 0,0 % à 10,0 % | Pour la taxe foncière, les charges, l'assurance, l'entretien, la CFE et la comptabilité. |

### Le crédit

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Apport | `downPayment` | 20 000 € | de 0 € à 5 000 000 € | Il paie d'abord les frais d'acquisition, puis une partie du prix. |
| Taux du crédit | `loanRate` | 3,30 % | de 0,00 % à 10,00 % | Taux nominal, hors assurance. |
| Durée du crédit | `loanYears` | 20 ans | de 1 an à 30 ans | Durée de remboursement. |
| Assurance emprunteur | `insuranceRate` | 0,25 % | de 0,00 % à 2,00 % | Par an, en % du montant emprunté. |

### Votre imposition

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Taux marginal d'imposition | `marginalRate` | 30 % | de 0 % à 45 % | La tranche la plus haute de votre barème. Le calcul la suppose constante. |

### Amortissement en meublé au réel

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Part du terrain | `landShare` | 15 % | de 0 % à 60 % | Le terrain ne s'amortit pas. Aucun pourcentage n'est fixé par la loi : 15 à 20 % le plus souvent, davantage en zone chère. |
| Durée d'amortissement du bâti | `buildingYears` | 30 ans | de 10 ans à 80 ans | Le plus souvent 25 à 40 ans (2,5 à 4 % par an). Un choix trop court peut être contesté par l'administration. |
| Durée d'amortissement du mobilier | `furnitureYears` | 7 ans | de 3 ans à 15 ans | 5 à 10 ans en général. |
| Durée d'amortissement des travaux | `worksYears` | 15 ans | de 5 ans à 40 ans | 10 à 15 ans en général pour des agencements. |

### La revente

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Durée avant la revente | `years` | 15 ans | de 1 an à 30 ans | Nombre d'années de location avant de vendre. |
| Évolution du prix du logement | `appreciation` | 1,5 % | de -5,0 % à 10,0 % | Par an. |
| Frais de revente | `saleFeesRate` | 4,0 % | de 0,0 % à 10,0 % | À la charge du vendeur (agence, diagnostics), en % du prix de vente. |
| Résidence services | `servicedResidence` | false | `true`, `false` | Résidence étudiante, pour seniors, EHPAD : l'amortissement du meublé n'y est pas repris à la revente. |

## Résultats avec les paramètres par défaut

- Gain net de la meilleure option : 58 801 €
- Gain net, meublé au réel : 58 801 €
- Gain net, micro-BIC : 33 421 €
- Gain net, nu au réel : 47 294 €
- Gain net, micro-foncier : 17 986 €

## Location nue : micro-foncier ou régime réel

Le micro-foncier s'applique quand les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an. Un abattement de 30 % remplace toutes les charges, et aucun déficit n'est possible.

Au régime réel, vous déduisez les charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, travaux d'entretien et d'amélioration. Si elles dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'à fin 2027). La part due aux intérêts d'emprunt se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux en plus de l'impôt sur le revenu.

## Location meublée (LMNP) : micro-BIC ou régime réel

Le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes par an pour les revenus 2026 à 2028, avec un abattement de 50 % (au moins 305 €). Pour un meublé de tourisme non classé, c'est 15 000 € et 30 %.

Au régime réel, vous déduisez les charges et vous amortissez le logement (hors terrain), le mobilier et les travaux. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : ce qui dépasse le résultat se reporte sans limite de durée. Un déficit dû aux charges ne se reporte que sur les revenus de location meublée, pendant 10 ans.

Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les revenus de location meublée supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue.

## À la revente

La plus-value est imposée à 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention (exonération d'impôt au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans) et une surtaxe au-delà de 50 000 €.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements du logement déduits en meublé au réel sont retranchés du prix d'achat : la plus-value est plus forte. Les résidences pour étudiants ou pour seniors et les EHPAD font exception.

## Ce que le simulateur suppose

Votre taux marginal reste le même, ce logement est votre seule location, et la vacance est la même dans les quatre cas. Les seuils du micro sont vérifiés chaque année. La CSG déductible (6,8 points) réduit l'impôt de l'année suivante.

En meublé au réel, l'amortissement est linéaire : bâti sur 30 ans avec 15 % de terrain, mobilier sur 7 ans, travaux sur 15 ans. Les frais d'achat sont amortis avec le bâti. Ces durées sont des choix courants, pas des règles : adaptez-les.

À la revente, le crédit restant est remboursé avec des indemnités au plafond légal. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) n'est pas simulé.

## Questions fréquentes

### Location meublée ou nue : laquelle rapporte le plus ?

Souvent le meublé au régime réel : l'amortissement efface l'impôt sur les loyers pendant des années. Mais il demande du mobilier, une comptabilité et la CFE, et depuis 2025 l'amortissement est repris à la revente. Le simulateur chiffre les quatre options sur votre cas.

### Quel est le plafond du micro-BIC en 2026 ?

83 600 € de recettes par an pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés, avec un abattement de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé : 15 000 € et 30 %.

### Quel est le plafond du micro-foncier ?

15 000 € de loyers bruts par an pour tout le foyer, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, le régime réel s'applique.

### Un déficit en LMNP réduit-il mon impôt sur le revenu ?

Non. Il ne s'impute pas sur le revenu global, seulement sur les revenus de location meublée des 10 années suivantes. Seul le déficit foncier de la location nue peut réduire l'impôt sur vos autres revenus.

### Qu'est-ce qui change à la revente d'un LMNP depuis 2025 ?

Les amortissements du logement déduits pendant la location sont retranchés du prix d'achat pour calculer la plus-value, pour toutes les ventes depuis le 15 février 2025. Les amortissements du mobilier et des travaux ne sont pas concernés.

### Quels prélèvements sociaux s'appliquent aux loyers en 2026 ?

17,2 % sur les revenus fonciers de la location nue et sur les plus-values immobilières, 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle depuis les revenus 2025.

### Quand devient-on loueur en meublé professionnel ?

Quand les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi ses autres revenus d'activité. Les règles changent alors (déficit sur le revenu global, cotisations sociales, plus-values professionnelles).

## L'ouvrir avec vos propres chiffres

Chaque paramètre peut être passé dans l'URL, avec les clés ci-dessus. Par exemple :

https://simulkit.com/fr/location-nue-ou-meublee?price=250000&unfurnishedRent=950&furnishedRent=1080