# Dispositif Jeanbrun 2026 : simulateur d'économie d'impôt

> Simulez le dispositif Jeanbrun qui remplace le Pinel : amortissement, économie d'impôt, déficit foncier, et comparaison avec une location au prix du marché.

- Version interactive : https://simulkit.com/fr/dispositif-jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel depuis le 21 février 2026. En échange d'un loyer plafonné pendant 9 ans, vous déduisez chaque année de vos loyers un amortissement de 3 à 5,5 % du prix du logement. Ce simulateur calcule cet amortissement et l'impôt économisé, puis compare l'opération au même logement loué au prix du marché, revente comprise.

## Paramètres

### Le logement

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Type de logement | `kind` | Neuf | `new` Neuf, `old` Ancien rénové | Neuf ou en VEFA, ou ancien avec des travaux d'au moins 30 % du prix et un DPE A ou B après travaux. Uniquement un appartement dans un immeuble collectif. |
| Prix d'achat | `price` | 250 000 € | de 10 000 € à 5 000 000 € | Hors frais de notaire. TVA comprise pour un logement neuf. |
| Travaux | `works` | 0 € | de 0 € à 5 000 000 € | Ancien seulement : au moins 30 % du prix. Ils entrent dans la base amortie. |
| Frais d'acquisition | `feesRate` | 2,5 % | de 0,0 % à 15,0 % | Frais de notaire et d'achat, en % du prix : 2 à 3 % dans le neuf, 7 à 8 % dans l'ancien. Ils ne sont pas amortis. |
| Surface | `surface` | 50 m² | de 9 m² à 300 m² | Surface habitable plus la moitié des annexes (balcon, cave), dans la limite de 8 m². Elle sert au plafond de loyer. |
| Zone de la commune | `zone` | B1 | `Abis` A bis, `A` A, `B1` B1, `B2C` B2 ou C | Elle ne sert qu'au plafond de loyer intermédiaire. Le dispositif s'applique partout en France. |

### Le loyer

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Niveau de loyer | `level` | Intermédiaire | `intermediate` Intermédiaire, `social` Social, `verySocial` Très social | Plus le loyer est bas, plus le taux d'amortissement et le plafond annuel sont élevés. |
| Loyer Jeanbrun | `rent` | 637 €/mois | de 0 € à 20 000 € | Loyer hors charges demandé au locataire, dans la limite du plafond. |
| Loyer du marché | `marketRent` | 720 €/mois | de 0 € à 20 000 € | Ce que le même logement se louerait sans plafond. C'est le point de comparaison. |
| Vacance locative | `vacancyMonths` | 0,5 mois | de 0,0 mois à 6,0 mois | Mois sans locataire par an, en moyenne. |
| Hausse annuelle des loyers | `rentIndexation` | 1,5 % | de 0,0 % à 10,0 % | Révision annuelle selon l'IRL. |

### Le crédit

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Apport | `downPayment` | 20 000 € | de 0 € à 5 000 000 € | Il paie d'abord les frais d'acquisition, puis une partie du prix. |
| Taux du crédit | `loanRate` | 3,30 % | de 0,00 % à 10,00 % | Taux nominal, hors assurance. |
| Durée du crédit | `loanYears` | 25 ans | de 1 an à 30 ans | Durée de remboursement. |
| Assurance emprunteur | `insuranceRate` | 0,25 % | de 0,00 % à 2,00 % | Par an, en % du montant emprunté. |

### Les charges

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Taxe foncière | `propertyTax` | 900 €/an | de 0 € à 50 000 € | Montant annuel. |
| Charges de copropriété | `condoFees` | 400 €/an | de 0 € à 50 000 € | La part non récupérable sur le locataire, par an. |
| Assurance propriétaire | `landlordInsurance` | 150 €/an | de 0 € à 5 000 € | Assurance propriétaire non occupant (PNO), par an. |
| Entretien | `maintenance` | 300 €/an | de 0 € à 50 000 € | Entretien et petites réparations, par an. |
| Gestion locative | `managementRate` | 0,0 % | de 0,0 % à 15,0 % | Frais d'agence ou de gestion, en % des loyers encaissés. |
| Hausse annuelle des charges | `costInflation` | 2,0 % | de 0,0 % à 10,0 % | Pour la taxe foncière, les charges, l'assurance et l'entretien. |

### Votre imposition

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Taux marginal d'imposition | `marginalRate` | 30 % | de 0 % à 45 % | La tranche la plus haute de votre barème. Le calcul la suppose constante. |

### La revente

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Durée avant la revente | `years` | 12 ans | de 1 an à 30 ans | Au moins 9 ans pour respecter l'engagement de location. |
| Évolution du prix du logement | `appreciation` | 1,5 % | de -5,0 % à 10,0 % | Par an. |
| Frais de revente | `saleFeesRate` | 4,0 % | de 0,0 % à 10,0 % | À la charge du vendeur (agence, diagnostics), en % du prix de vente. |

## Résultats avec les paramètres par défaut

- Écart avec le loyer du marché : -78 €
- Gain net avec le dispositif : 27 429 €
- Gain net au loyer du marché : 27 507 €
- Amortissement déductible : 7 000 €
- Économie d'impôt : 7 784 €
- Trésorerie mensuelle après impôt : -510 €/mois
- Rendement interne (TRI) : 3,6 %

## Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun

C'est un amortissement déduit de vos revenus fonciers, pas une réduction d'impôt comme le Pinel. La base est de 80 % du prix d'achat hors frais, le terrain étant réputé valoir 20 %. Dans l'ancien, le montant des travaux s'y ajoute.

Le taux dépend du niveau de loyer. Dans le neuf : 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. Dans l'ancien rénové : 3 %, 3,5 % et 4 %. L'amortissement est plafonné à 8 000 € par an et par foyer, tous logements Jeanbrun confondus. Ce plafond passe à 10 000 € ou 12 000 € quand au moins la moitié des loyers viennent de locations sociales ou très sociales.

Il concerne les appartements situés dans un immeuble collectif, partout en France, achetés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il a été créé par la loi de finances pour 2026 (article 31 du code général des impôts).

## Les conditions à respecter

Le logement doit être loué nu pendant au moins 9 ans, comme résidence principale du locataire, dans les 12 mois qui suivent l'achèvement ou l'achat. Le locataire ne peut être ni un membre de votre foyer fiscal, ni un parent ou un allié jusqu'au 2e degré.

Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés. En loyer intermédiaire, le plafond 2026 est de 19,71 € par m² en zone A bis, 14,64 € en A, 11,80 € en B1 et 10,26 € en B2 et C, multiplié par un coefficient de 0,7 + 19 / surface (au plus 1,2). En social et très social, les plafonds sont fixés commune par commune.

Dans l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'achat et amener le logement en classe A ou B au DPE. Le foyer passe au régime réel des revenus fonciers : le micro-foncier n'est plus possible.

## Déficit foncier et revente

L'amortissement peut créer un déficit foncier. Les loyers couvrent d'abord les intérêts d'emprunt ; la part du déficit qui vient des autres charges, amortissement compris, s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le reste se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

À la revente, les amortissements déduits viennent en diminution du prix d'achat : la plus-value imposable est plus élevée. Si vous vendez avant la fin des 9 ans, tous les amortissements sont réintégrés dans vos revenus de l'année, sauf invalidité, licenciement ou décès.

## Ce que le simulateur suppose

Votre taux marginal reste le même pendant toute la durée, ce logement est votre seule location, et l'amortissement court sur des années pleines dès la première. La part d'amortissement au-delà du plafond annuel est considérée comme perdue. Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers sont de 17,2 %.

La comparaison au loyer du marché utilise le même prix, le même crédit et les mêmes charges, au régime réel. À la revente, le crédit restant est remboursé avec des indemnités au plafond légal, et la plus-value est calculée avec les forfaits de 7,5 % pour les frais et de 15 % pour les travaux quand ils sont plus favorables.

Aucun commentaire de l'administration fiscale (BOFiP) n'a encore été publié sur ce dispositif. Un projet de loi en discussion pourrait assouplir les règles de l'ancien (travaux à 20 %, maisons) : il n'est pas adopté à ce jour.

## Questions fréquentes

### Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

C'est le dispositif d'investissement locatif qui succède au Pinel, créé par la loi de finances pour 2026 et nommé d'après le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun. Il permet de déduire de ses loyers un amortissement de 3 à 5,5 % par an d'un logement loué à loyer plafonné pendant 9 ans.

### Quelle différence avec le Pinel ?

Le Pinel donnait une réduction d'impôt calculée sur le prix, dans les zones A bis, A et B1. Le Jeanbrun est une déduction des revenus fonciers : son intérêt dépend de votre taux marginal et de vos autres charges. Il s'applique partout en France, dans le neuf et dans l'ancien rénové, mais seulement en immeuble collectif.

### Peut-on louer à un membre de sa famille ?

Non. Le locataire ne peut pas faire partie de votre foyer fiscal, ni être un parent ou un allié jusqu'au 2e degré : enfants, parents, frères et sœurs, grands-parents, petits-enfants, ni ceux de votre conjoint.

### Une maison individuelle est-elle éligible ?

Non. Seuls les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif le sont. Le projet de loi Relance logement prévoit d'ouvrir le dispositif aux maisons anciennes rénovées, mais il n'est pas adopté.

### Que se passe-t-il si je vends avant 9 ans ?

L'engagement est rompu : tous les amortissements déduits sont ajoutés à vos revenus fonciers de l'année, avec un système de quotient pour l'impôt. Il n'y a pas de reprise en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès.

### Le dispositif Jeanbrun entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?

Non. Contrairement au Pinel, il ne compte pas dans le plafond global de 10 000 € par an.

### Jusqu'à quand peut-on en profiter ?

Pour les logements achetés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. C'est la date de l'acte notarié qui compte, ou celle du dépôt du permis de construire pour un logement que vous faites construire.

## L'ouvrir avec vos propres chiffres

Chaque paramètre peut être passé dans l'URL, avec les clés ci-dessus. Par exemple :

https://simulkit.com/fr/dispositif-jeanbrun?price=320000&zone=A&rent=700