# Capacité d'emprunt : simulateur avec la règle des 35 %

> Calculez combien vous pouvez emprunter et le prix maximal du bien selon vos revenus, la durée et le taux, avec la règle des 35 % d'endettement du HCSF.

- Version interactive : https://simulkit.com/fr/capacite-emprunt

Combien pouvez-vous emprunter pour acheter un logement ? Ce simulateur applique la règle du HCSF : des mensualités, assurance comprise, limitées à 35 % des revenus nets, sur 25 ans au plus.

## Paramètres

### Votre foyer

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Revenus nets mensuels | `income` | 4 500 €/mois | de 0 € à 1 000 000 € | Revenus nets du foyer avant impôt, par mois : salaires, revenus fonciers retenus par la banque, etc. |
| Crédits en cours | `otherLoans` | 0 €/mois | de 0 € à 100 000 € | Mensualités des crédits qui continueront après l'achat : auto, consommation, autre immobilier. |
| Taux d'endettement maximal | `debtRatio` | 35,0 % | de 1,0 % à 60,0 % | La règle du HCSF plafonne les mensualités à 35 % des revenus, assurance comprise. Les banques ont une petite marge de dérogation. |

### Crédit

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Taux du crédit | `rate` | 3,30 % | de 0,00 % à 12,00 % | Taux nominal annuel, hors assurance. |
| Durée du crédit | `years` | 25 ans | de 5 ans à 30 ans | 25 ans au maximum selon le HCSF, 27 ans dans le neuf. |
| Assurance emprunteur | `insuranceRate` | 0,25 % | de 0,00 % à 2,00 % | Coût annuel, en pourcentage du capital emprunté. Elle compte dans les 35 %. |

### Projet

| Paramètre | Clé d'URL | Par défaut | Plage | Description |
|---|---|---|---|---|
| Apport personnel | `downPayment` | 30 000 € | de 0 € à 20 000 000 € | Épargne que vous mettez dans l'achat. Elle couvre en général au moins les frais de notaire. |
| Frais de notaire | `notaryRate` | 7,5 % | de 0,0 % à 15,0 % | Environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. |

## Résultats avec les paramètres par défaut

- Capacité d'emprunt : 308 343 €
- Prix maximal du bien : 314 738 €
- Mensualité maximale : 1 575 €/mois
- Coût du crédit : 164 157 €
- Reste à vivre : 2 925 €/mois

## Comment le calcul fonctionne

La mensualité maximale vaut 35 % de vos revenus nets, moins les crédits qui continuent après l'achat.

Le simulateur en déduit le capital que cette mensualité rembourse au taux et sur la durée choisis, assurance comprise.

Votre budget total est ce capital plus votre apport. Le prix maximal du bien s'obtient en retirant les frais de notaire de ce budget.

## Comment emprunter davantage

Allonger la durée augmente la capacité, mais le coût total du crédit grimpe aussi. Comparez 20 et 25 ans dans deux scénarios.

Solder un petit crédit à la consommation avant la demande libère de la mensualité. Une assurance emprunteur moins chère aussi.

## Questions fréquentes

### Qu'est-ce que la règle des 35 % ?

Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques de limiter les mensualités de crédit à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance comprise, sur 25 ans au plus (27 ans dans le neuf). Une petite part des dossiers peut y déroger.

### Quels revenus sont pris en compte ?

Les salaires nets avant impôt, les revenus des indépendants lissés sur plusieurs années, et une partie des loyers perçus. Les primes exceptionnelles sont souvent exclues.

### L'apport est-il obligatoire ?

Non, mais la plupart des banques demandent au moins de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix.

### Mes chiffres sont-ils envoyés quelque part ?

Non. Les calculs se font dans votre navigateur. Rien n'est envoyé tant que vous ne cliquez pas sur Enregistrer ou Partager.

## L'ouvrir avec vos propres chiffres

Chaque paramètre peut être passé dans l'URL, avec les clés ci-dessus. Par exemple :

https://simulkit.com/fr/capacite-emprunt?income=5650&downPayment=38000